编者按：本文来自36氪未来可栖（ID:hifuturecity），作者：许千慧。

将烘焙好的咖啡豆研磨成粉，按照固定比例加入水、牛奶、奶泡，这是一杯咖啡的制作流程。 

将钢筋水泥混合，按照设计好的户型浇筑成形，这是一栋房子的诞生轨迹。 

从标准化与流水线作业的视角考量，咖啡与房子的诞生并无不同。而在这两条看似不相交的赛道上，中海与星巴克都是同行眼中的对标品牌，同样是卖着行业里“最贵”的产品，他们却能赚到其他对手难以赚得的“最高”利润：

单杯星巴克咖啡的成本几乎是瑞幸咖啡的两倍，但它的利润率却能常年保持在50%以上；而中海每平方米土地的获取成本都超过10000元，却能牢牢把住“利润之王”的角色，仅2018年一年就能拿下将近400亿元的净利润。

从市场的角度看，中海与星巴克一样都擅长收割流量，从拿地到开盘，别的开发商最少需要5个月，而中海能在96天内就能提前抢占区域客源。

而站在区域发展的层面上，中海与星巴克又称得上是区域里的「压舱石」，北京的石景山、庞各庄、长辛店、瀛海等大热板块的兴起都有中海的一份力，甚至大部分同板块项目也愿意跟在中海后面“拾人牙慧”，期盼着这位“中国好邻居”来一起炒热这块区域。

他们都曾经是彼此赛道上公认的“保守派”，固执地坚持自己的发展节奏和战略布局；但面对愈演愈烈的中场战事与互联网冲击，他们也都在摆脱“佛系”，开始尝试不一样的发展轨迹：星巴克开始试水直播、开启线上、拥抱O2O，中海则是将曾经“看得很紧”的钱投入到城市更新、自持商业、养老物流等新兴领域。

一线法则与地王定律

“人们在消费咖啡时，50%是味道，30%是对文化的想象，20%是对某种价值观的追求。”而对于穿梭在高楼大厦里的都市青年来说，星巴克在一定程度上也已经超越了咖啡本身，成为了品牌习惯与文化印记。

很长一段时间来，几乎每个一二线城市核心地段新开的购物中心与写字楼附近，都能看到星巴克的存在。

星巴克的门店审批，是由美国西雅图总部直管，始终遵循人流高度集中、瞄准中高收入群体、招牌可见、交通便利、经济性及稳定性的六大选址准则。

而中海在拿地上也有自己的一套逻辑：在整体土地市场低溢价的环境下高价拿地；聚焦一二线核心城市的核心地段；采取独立不合作的拿地模式。

中海的土地结构也非常集中。当万科的触角深入60多个城市，碧桂园也走遍中国200个城市的时候，中海依旧牢牢固守着自己的32个城市，并且几乎看不到任何扩张的打算。

“主要布局一二线城市，以及适当外拓城市群中承接外溢需求城市”，这是颜建国重回中海地产掌管公司之后的要求。

而从刚刚过去的2019年来看，中海对于一线城市核心地段的追求更加明显。数据显示，2019年全年中海新增53宗地块，合计土地面积334.14万㎡，总楼面面积1145.61万㎡，应占楼面面积1096.77万㎡，涉及土地出让金高达1133.6亿元。

而在这53宗新增地块中，除了将近80亿的北京丰台总价地王之外，中海还手握厦门集美区、苏州园区、东莞万江、石家庄等多个区域的单价地王。

据克而瑞研究中心提供的数据显示，2019年，中海地产在一二线城市的土地投资金额、面积占比依旧保持在90%以上。但与此同时，中海的拿地成本也在与日俱增，相比于2018年的6225元 / 平方米大幅增长了近68%，已经突破万元达到10482元 / 平方米。

一如常年以来保持50%以上利润率的星巴克，中海卖着行业里“成本最高”的房子，却依旧能牢牢把住“利润王”的位置。尽管2019年的营利数据还未正式公布，但2018年中海地产的归母净利润就已经达到393.4亿元。尽管这一数字仅仅比排名第二的恒大高出了20个亿，但从北上广深等热点城市2019年的销售数据来看，中海或许依旧是这个行业里最赚钱的房企之一。 

从「佛系」到「逼上梁山」

在中国，星巴克一直以低调、保守的打法著称，也一度引领了国内高端咖啡文化。但近两年来，星巴克并非没有对手。

无论是COSTA等西方品牌，还是一线城市本地潮牌咖啡馆，尤其是以瑞幸为首的互联网咖啡品牌的急速扩张，一度让曾经对竞争对手“毫不在意”的星巴克措手不及。2018年Q3，星巴克中国市场出现了九年来的首次下滑，尽管此后有所回血，但营收不确定性加剧已经是不争的事实。

一直按自己的节奏在国内市场稳扎稳打的星巴克，面对来势汹汹的“搅局者”，也不得不被「逼上梁山」。先是联手饿了么上线“专星送”外卖业务，又是在全国铺设“啡快”小门店，还与雀巢联手达成全球咖啡联盟合作……

尽管如今，门店突破4500+并成功闪电上市的瑞幸已经开始向“无人零售”赛道扩张，而星巴克也成功摆脱“假想敌”的角色，完成了2019年的业绩回升，参战双方显然已经走向了截然不同的两种方向。

但不可否认的是，被瑞幸们「逼上梁山」的星巴克已经不再“佛系”。用星巴克首席财务官的话说，“星巴克针对中国的本土化营销才刚刚开始”。

不同于快消行业里疾风骤雨式的对抗，地产开发商之间的竞争则没有那么明显的针锋相对。同样是赛道里的“佛系”代表，中海的「星巴克式焦虑」更多的是来自于“市场”这个无形的对手，而非具体到某一家“瑞幸”。

“利润才是中海的最终目标”，这句话曾经在中海管理层中流传甚广。然而当住宅开发预期见顶，规模带来的增长红利不足以，中海开始求变，变得不那么“佛系”。

一方面，中海继续坚持在一二线城市核心地段的拿地法则，投入千亿资金反向操作扩储；另一方面，则开始尝试换道城市更新领域。2019年11月21日，中海与上海普陀区、青浦区分别签署战略合作框架协议，同时将积极参与青浦区存量工业园区的改造升级和新增高精尖科技园区的投资建设。

改变，不止发生在住宅开发建设本身。

在去年的年度业绩发布会上，颜建国用“今天、明天、后天”将中海的业务分成了三个等级，“「今天」的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；「明天」的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；「后天」的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。”

中海开始把以前“看得很紧”的钱，投入到新领域去。刚进入2020年，中海就以62亿元底价拿下了上海真如副中心商业地块，并规划用于一座总建面超40万平方米的商业综合体建设。随后，中海商业副总经理李燮称，“2019年，UNIC中海环宇商业的收入、销售、客流同比增长均超过35%”。

中海曾经是这个行业里最另类的房企，严控成本、追逐净利，不搞多余副业，也不轻易下沉。但如今，这家开发商或许也开始学着星巴克放下矜持，站在发展新起点上去思考未来的发展逻辑。